公寓大廈管理條例第 8 條白話文｜冷氣室外機、鐵窗、遮雨棚能不能裝？管委會權限一次看
公寓大廈管理條例第 8 條管的是「大樓外觀能不能動」：外牆、樓頂平臺要變更構造、改顏色、掛廣告、裝鐵鋁窗，除了要合乎法令，還可能受社區規約限制。冷氣室外機裝哪裡、鐵窗能不能加、家裡有小孩長輩可不可以裝防墜設施，都跟這一條有關。
這篇把第 8 條的三項條文逐句翻成白話，再整理冷氣室外機、鐵窗、遮雨棚、防墜設施各自怎麼看，以及管委會權限到哪裡、收到通知該怎麼處理。條文依全國法規資料庫現行版本（民國 111 年 5 月 11 日修正）。
公寓大廈管理條例第 8 條快速看
公寓大廈管理條例第 8 條在管什麼？
很多人以為「窗戶外面是我家的，想裝什麼就裝什麼」。其實外牆面在法律上通常不屬於任何一戶的專有部分，所以公寓大廈管理條例第8條（也有人寫成公寓大廈管理條例第八條）把它交給整個社區一起決定。整條只有三項，各管一件事：
- 第一項｜能不能裝，看規約：外牆、樓頂平臺等處的變更，如果社區規約或區分所有權人會議有決議，而且已向縣市政府報備，住戶就要照著做。
- 第二項｜防墜設施的例外：家裡有 12 歲以下兒童或 65 歲以上長者，可以在外牆開口或陽臺裝「不妨礙逃生、不突出外牆面」的防墜設施。
- 第三項｜違反了會怎樣：管委會先制止，不聽就報請主管機關處理，住戶要在一個月內回復原狀。
下面一項一項用白話講。
第 8 條第一項逐句白話：什麼情況管委會限制得了你
條文原文是這樣寫的：
「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」
拆開來看是三件事：
1. 管哪些地方
大樓的周圍上下、外牆面、樓頂平臺，以及不屬於專有部分的防空避難設備。重點是「外牆面」，你家窗戶外面那面牆也算。
2. 管哪些行為
變更構造、變更顏色、設置廣告物、設置鐵鋁窗，還有「其他類似之行為」。條文沒有把所有設施列完，所以社區常把外牆上的其他加裝物也寫進規約一起規範。
3. 什麼時候你必須照做
要同時符合兩個條件：
- 社區的規約有規定，或區分所有權人會議有決議；
- 而且這份規約或決議已經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。
也就是說，想知道管委會能不能用第 8 條限制你，先問兩件事：規約或區權會決議裡有沒有寫？有沒有報備？這兩份文件住戶都可以向管委會要來看。
另外，「除應依法令規定辦理外」這句話的意思是：就算社區沒有任何規定，建築法令原本的要求還是要遵守。所以常有人查「公寓大廈管理條例鐵窗」想知道能不能裝，答案是兩層都要看：法令一層、社區規約一層。
冷氣室外機、鐵窗、遮雨棚、防墜設施：外牆上哪些能裝？
查「公寓大廈管理條例 冷氣室外機」的人最想知道的是：室外機掛在外牆上，管委會能不能管？先看整理表，再逐項說明。
| 外牆上的設施 | 條文怎麼寫 | 社區能不能限制 |
|---|---|---|
| 鐵窗、鋁窗 | 第 8 條第一項明列 | 規約有規定並報備就要照做 |
| 廣告招牌 | 第 8 條第一項明列 | 規約有規定並報備就要照做 |
| 冷氣室外機 | 條文沒有點名 | 可訂規約共同遵循 |
| 遮雨棚、採光罩 | 另涉建築法令 | 規約、法令都要看 |
| 防墜設施 | 第 8 條第二項得設置 | 不妨礙逃生、不突出外牆面 |
公寓大廈管理條例第 8 條怎麼看冷氣：室外機算不算外牆變更？
第 8 條第一項沒有寫到「冷氣」兩個字，但立法院法制局的研析指出：住戶於外牆得否裝設冷氣機，得由區分所有權人訂定相關規約共同遵循。也就是說，社區可以用規約決定室外機能裝在哪裡、怎麼裝。
內政部國土管理署的《空調家電安裝與維修空間規劃設計指導原則》也寫得很直接：
「安裝於建築物外部之窗型空調機及分離式空調機之室外機，應符合公寓大廈規約（規約草約）或區分所有權人會議決議相關限制規定之位置及方式，不得任意更動。」
所以冷氣室外機安裝規定要先看自己社區的規約：有沒有指定位置、能不能外掛、要不要加遮蔽格柵。
建築法規怎麼看冷氣室外機：算不算違建？
同一份研析提到，營建署表示冷氣機不是建築法第 7 條所稱的雜項工作物，所以不適用建築法規；外牆裝設室外機的鐵籠屬於安裝冷氣所需的附屬安全設施，不構成違建。換句話說，冷氣室外機 法規的重點不在建築法，而在社區規約與安裝安全。
室外機放陽台，注意別變成孩子的墊腳處
同一份指導原則還提醒：分離式冷氣的室外機設在靠近陽台欄杆的位置時，要注意欄杆的踩踏高度與位置，避免形成可供攀爬的配置。家裡有小孩的話，室外機、花台、收納箱靠著欄杆擺，都等於幫孩子墊高，這也是陽台防護常被忽略的地方。
遮雨棚、採光罩要另外看建築法令
遮雨棚和採光罩除了社區規約，還牽涉建築法令對違建的認定，判斷方式不同，整理在露台法規與遮雨棚規定這篇。
想確認自家陽台、窗戶能不能加裝防墜設施嗎？
➥立即來電：0800-000-430或加Line與我們聯繫！
第 8 條第二項：家有 12 歲以下兒童或 65 歲以上長者，可以裝防墜設施
第二項是整條裡對住戶最有利的一項，條文是：
「公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」
白話來說有三個重點：
- 誰可以裝：家裡有 12 歲以下兒童或 65 歲以上長者的住戶。
- 裝什麼樣的：不妨礙逃生、不突出外牆面的防墜設施。內政部另訂有《公寓大廈防墜設施設置原則》，要求防墜設施妥善固定，並具有簡易拆卸、開啟或破壞的特性。
- 之後要注意：設置理由消失（例如孩子滿 12 歲）而且不符合第一項的規約限制時，要改善或回復原狀。
隱形鐵窗屬於這一類防墜設施。裝設位置、滴水線怎麼判斷、要不要先向管委會說明，完整整理在隱形鐵窗法規；防墜網的部分請看大樓防墜網法規。
管委會權限到哪裡？制止、報主管機關、一個月內回復原狀
第 8 條第三項把處理順序寫得很清楚，管委會權限就是這三步：
第一步：制止
住戶違反第一項時，管理負責人或管理委員會「應予制止」。條例第 36 條也把「住戶違規情事之制止及相關資料之提供」列為管委會的職務。
第二步：報請主管機關
制止了還是不改，管委會要報請直轄市、縣（市）主管機關，依第 49 條第一項處理：住戶違反第 8 條第一項、經制止而不遵從，可處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期不改善可以連續處罰。開罰的是主管機關，不是管委會。
第三步：一個月內回復原狀
該住戶「應於一個月內回復原狀」。過了期限還沒回復，管理負責人或管委會可以代為回復原狀，費用由該住戶負擔。
所以管委會權限的界線是：可以制止、可以報請主管機關、期限過後可以代為回復原狀並請求費用；但罰鍰要由主管機關裁處，管委會不能自己開罰單。
收到管委會通知或被檢舉，該怎麼處理
收到通知先不用急著拆，照下面的順序確認：
- 看通知引用的依據：是規約哪一條，或哪一次區分所有權人會議的決議。
- 確認有沒有報備：第 8 條第一項的限制，以規約或決議「向主管機關完成報備有案」為前提，可以請管委會出示報備文件。
- 如果是防墜設施：說明家中有 12 歲以下兒童或 65 歲以上長者，並確認設施不妨礙逃生、不突出外牆面。
- 確實不符規定：在一個月內改善或回復原狀，避免被報請主管機關處理。
- 對認定有疑問：可以向所在地直轄市、縣（市）政府的公寓大廈主管單位詢問。
以上是依條文整理的處理順序，個案有爭議時仍以主管機關的認定為準。
公寓大廈管理條例第 8 條常見問題
舊公寓沒有規約也沒有管委會，第 8 條還管得到嗎？
第 8 條第一項的限制，前提是「規約另有規定或區分所有權人會議已有決議」並且完成報備。沒有規約也沒有決議時，就沒有這一層社區限制，但條文開頭的「應依法令規定辦理」仍然適用，建築法令的要求還是要遵守。
租客裝的冷氣或鐵窗違反規約，算誰的責任？
條例所稱的「住戶」包含承租人，所以租客一樣要遵守規約。第 8 條第三項規定回復原狀與相關費用由「該住戶」負擔；至於房東和租客之間怎麼分擔，要看雙方的租約怎麼寫。
冷氣室外機一定要裝在建商預留的位置嗎？
要看社區規約。國土管理署的指導原則寫明，室外機應符合規約或區分所有權人會議決議限制的位置及方式，不得任意更動。規約如果指定了位置，就要裝在那裡；規約沒有規定時，再依現場通風與維修空間決定。
裝防墜設施之前，要先經過管委會同意嗎？
第 8 條第二項的用字是符合資格的住戶「得設置」不妨礙逃生且不突出外牆面的防墜設施，條文本身沒有寫要先取得同意。實務上建議裝設前先告知管委會，說明家中成員與設施型式，減少之後的爭議。
管委會可以直接派人拆掉住戶裝的東西嗎？
不能一開始就拆。依第 8 條第三項，順序是先制止、不遵從再報請主管機關，住戶有一個月的時間回復原狀；過了期限還沒回復，管理負責人或管委會才可以代為回復原狀，費用由該住戶負擔。
想裝防墜設施又怕不合規定？先問清楚再施工
第 8 條講的是社區怎麼一起管外牆，真正要動工前，還是得回到自己社區的規約和現場條件。隱形窩隱形鐵窗提供全台免費丈量，到府時會一併確認安裝位置是否突出外牆面、逃生動線有沒有受影響，讓防墜設施裝得安心。想了解更多，可撥打免付費專線預約丈量或加Line官方帳號預約。
